1 公司简介

XB 物业公司A 子公司成立于2008年4月，主要负责地产集团在A 城市开发项目的物业管理工作，因为历史原因导致现金严重亏空，近两年物业平均收缴率不到60%，个别项目甚至低于50%，当期现金收入已不能满足日常支出需求，需要物业总公司及地产开发商资金输血才能维持正常运转。鉴于以上现状，集团借鉴商业管理模式就物业应收账款进行全面梳理并提出解决方案，以确保A 子公司正常运作。

2 应收账款的成因及分析

2.1 应收账款的定义及分类

应收账款是指企业对外出售产品、材料及提供服务等应向购买单位收取的款项。物业管理公司的现金流入主要为物业管理服务费收入、停车收入、多种经营收入、水电公摊收入、代收代付款项、其他零星收入等与物业经营相关的现金流入，以上现金流入未按期到账就形成应收账款。若应收账款控制和管理不到位，就有可能导致企业资金链断裂，严重影响企业生存。

物业A 子公司的应收账款对象主要分为地产开发商与小区的业主两种，地产开发商的应收账款主要为地产未售空置资产的物业管理费收入。近年来，因管理不善，为维持A 子公司的正常运作，该地产应缴的物业费支付率已达100%，甚至还存在地产垫支的现象。小区业主的应收账款的控制和管理存在很大的问题，收缴率低于行业正常水平。因此，如何做好对应收账款的控制和管理工作，提高应收账款的回收率，已经成为物业管理公司亟待解决的重要问题。

2.2 从内部控制角度分析应收账款的主要成因

第一，营运资金管理失控：通过对A 子公司内控及账面全面审查，重点审查影响现金流相关收支的成因，发现存在以下几个重点问题：①交付时部分设施设备未按标准移交验收，导致后期物业公司额外承担相关维护成本；②物业公司应承担的费用列支未按《物业管理条例》明确界定，如2010年交付的某楼盘，电梯已过维保期，日常大项维修应从公建维修基金列支，实际却从物业费收入中列支或由地产方承担；③临时性收入存在管理漏洞，如停车场收入、多经收入等本应进入公司账户但因管理及人员问题而存在漏洞；④资金管控未按年度预算执行，月度考核存在严重脱节，收入未按原预算达成，应收账款逐年累计增加；⑤代收代付款项未及时收缴且收缴率较低，入不敷出导致占用了大量的现金流。第二，日常物业服务问题：受管理水平的影响，部分业主的合理服务诉求未能得到及时解决，导致服务口碑较差，降低整体收缴率。第三，绩效考核不合理：应收账款未按账龄及内容进行考核，原物业A 子公司按行业惯例以收付实现制作为当年考核依据，忽略了区分当年及往年的清欠的指标合理性，未对业主缴费的信用政策进行评估。通过对应收账款的全盘账龄分析，发现有很多业主形成拖欠专户，同时，发现部分代收代付费用如水电公摊、垃圾清运费等非利润指标存在很多的催缴及管理漏洞。第四，收费管理力度不足：目前，收费方式仅包括物业上门收费和业主主动缴费两种，未对业主信用及信息实时跟踪管理，部分业主房产已经买卖交易，仍未及时更新业主信息，导致坏账风险产生，为后期催缴工作增加了很大的难度。

3 借鉴商业管理模式解决应收账款难题

商业运营管理中当期收缴率基本达95%以上，甚至能达到100%，主要是在综合服务及费用收缴上有较好的管理举措，通过分析A 子公司管理现状及经营困境，提出以下整改方案并落地实施。

3.1 强化服务意识，全面提升物业服务口碑

第一，建立24 小时物业微信即时服务群，分楼幢将每户业主加入服务群中，建立物业与业主的良好沟通渠道，管理人员在群里第一时间响应，确保服务即时有效。第二，全员全面提升公共多经创收，将创收收入扣除相关税费后投入小区内老、破、旧的公共设施设备整修整改中，如小区绿化修剪、公共过道大堂的修缮、公共配套设备维护等。第三，及时有效地启动公建维修基金，针对存在安全隐患需要大修的电梯、消防、监控等超维保期的大型设备进行维修，确保小区安全。

3.2 建立健全业主信用档案，做好业主信息管理

楼栋管理员将所有业主档案信息进行逐户核对，核实信息的真实性，将业主详细信息补充完整。同时，要求物业管理公司定期对业主的资料进行更新，对其经济能力以及信用进行合理评估，优化业主资料，建立业主信用档案，对信用较差的业主需要采取一定的措施保证公司的利益。